정비사업에서 상가 조합원이 아파트를 받을 수 있을까?
정비사업이란 오래된 건물이나 마을을 헐고 새롭게 아파트나 상가, 복지시설 등을 짓는 사업입니다. 이 과정에서 예전 땅이나 건물을 제공한 사람들, 즉 '조합원'은 새로 지어지는 건물 중 일부를 받을 수 있게 됩니다. 그런데 상가를 갖고 있던 사람이 꼭 상가를 다시 받아야 할까요? 아파트를 받을 수는 없을까요?
이 질문에 대해 법에서는 꽤 자세히 기준을 정하고 있어요.
정비사업의 종류에 따라 달라지는 기준
정비사업은 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 재개발, 다른 하나는 재건축입니다. 재개발은 동네 전체를 새롭게 바꾸는 것이고, 재건축은 낡은 아파트를 새로 짓는 경우예요. 두 방식에 따라 상가 조합원이 받을 수 있는 건물의 종류도 달라집니다.
재개발에서는 돈으로 평가한 옛 자산(권리가액)이 기준이 됩니다. 이 가치를 따져서 상가 대신 아파트를 받을 수도 있어요. 하지만 재건축에서는 원칙적으로 상가는 상가로만 교환됩니다.
재건축에서는 예외적으로 아파트 분양이 가능
재건축사업의 경우에도 아주 특별한 경우에는 상가 대신 아파트를 받을 수 있어요. 그 조건은 크게 3가지입니다.
- 새 복리시설을 안 지을 경우, 예전 복리시설의 가격이 최소 아파트 단위 가격보다 클 때
- 새로 받을 복리시설의 가치를 뺀 나머지가 최소 아파트 단위 가격보다 클 때
- 새로 지은 복리시설의 최소 단위 가격이 아파트의 최소 단위 가격보다 클 때
이렇게 복잡한 기준을 만족해야만 아파트를 받을 수 있습니다.
정관을 바꿔서 아파트를 받을 수 있게 할 수 있나?
어떤 조합에서는 “정관을 바꿔서 상가 대신 아파트를 줄게요”라고 제안할 수 있어요. 그럼 정말 정관을 바꾸면 가능한 걸까요?
여기에 대해서는 의견이 갈립니다.
- 가능하다는 입장: 이 규정이 꼭 따라야 하는 강한 법(강행규정)은 아니라서 정관으로 바꿀 수 있다는 주장입니다.
- 불가능하다는 입장: 법에서 정한 조건 외에는 상가 조합원이 아파트를 받을 수 없고, 모든 조합원의 동의가 없으면 정관을 바꿔도 안 된다는 주장입니다.
법원은 어떻게 판단했을까?
서울고등법원은 후자의 입장을 따랐어요. 정관을 바꾸더라도 모든 조합원이 동의하지 않으면 상가 조합원에게 아파트를 줄 수 없다고 본 것입니다.
이 판결은 대법원에서도 그대로 받아들여졌기 때문에 현재로서는 이 판단이 기준처럼 작용하고 있어요.
재건축 조합이 주의해야 할 점
재건축을 진행하는 조합은 다음 사항을 주의해야 해요:
- 상가 조합원에게 아파트를 주고 싶다면, 위에서 말한 3가지 조건 중 하나를 반드시 만족해야 합니다.
- 정관을 고치더라도 모든 조합원의 동의가 없으면 효력이 없습니다.
- 향후 새로운 판례가 나오기 전까지는 이번 판결이 기준이 될 수밖에 없습니다.
상가 조합원이 알아야 할 점
상가를 가진 조합원도 이런 기준을 꼭 알고 있어야 합니다.
- 단순히 “아파트 줄게요”라는 말만 믿으면 안 됩니다.
- 정관 개정만으로는 아파트를 받을 수 있는 것이 아닙니다.
- 법적으로 가능한 조건인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
재건축 상가 조합원 아파트 분양 요약
정비사업에서는 상가 조합원이 아파트를 받을 수 있는 경우가 매우 제한적입니다. 재건축에서는 법에서 정한 특별한 조건을 만족하거나, 모든 조합원이 동의해야만 아파트를 받을 수 있어요. 서울고등법원의 판결에 따르면, 조합원 전원의 동의가 없다면 아무리 정관을 바꿔도 무효입니다. 앞으로 대법원의 명확한 해석이 나오기 전까지는 이 기준을 따르는 것이 안전합니다.
재건축 상가 조합원 아파트 분양 FAQ
Q. 상가 조합원도 아파트를 받을 수 있나요?
A. 재건축에서는 원칙적으로 상가는 상가로 분양됩니다. 예외적인 조건을 충족하거나 조합원 전원의 동의가 있어야 아파트 분양이 가능합니다.
Q. 정관을 바꾸면 상가 조합원도 아파트를 받을 수 있나요?
A. 법원은 조합원 전원의 동의 없이 정관 개정만으로는 아파트 분양이 불가능하다고 판단했습니다.
Q. 조합원 전원의 동의가 있다면 아파트 분양이 가능한가요?
A. 네, 조합원 전원이 동의하면 정관을 변경하여 상가 조합원에게 아파트를 공급할 수 있습니다. 그러나 실제로 전원의 동의를 받기는 매우 어렵습니다.
