재개발 사업에서 가족 간의 토지 소유 관계가 얽히면, 조합원 자격이 누구에게 어떻게 주어지는지 혼란스러울 수 있습니다. 특히 형제나 자녀에게 상속이나 증여를 한 경우, 세대를 분리하면 각각의 조합원이 될 수 있을지에 대한 궁금증이 많습니다. 이와 관련된 실제 사례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.
공동 상속받은 형제가 따로 분양신청을 할 수 있을까?
조부로부터 같은 재개발 지역 내의 토지를 증여받은 형제인 갑과 을이 있었습니다. 두 사람은 조합이 설립된 이후 각자의 이름으로 세대를 분리한 뒤, 독립적인 조합원 자격을 주장하며 개별적으로 분양신청을 했습니다. 그러나 조합 측은 이들을 동일한 세대로 간주하여 단 한 사람만 조합원으로 인정한다고 밝혔고, 결국 분쟁은 소송으로 이어졌습니다.
법에서는 조합원 자격 기준을 어떻게 설정하고 있을까?
‘도시 및 주거환경정비법’은 재개발 구역에서 토지나 주택을 가진 사람을 조합원으로 보되, 세대 단위로 제한하는 원칙을 따릅니다. 조합 설립 후에 기존 소유자 한 명에게서 토지 등을 넘겨받은 경우라면, 여러 명이 나눠 소유하더라도 한 명만 조합원으로 인정받게 됩니다. 이는 다수의 조합원 지위를 인위적으로 만들어내는 편법을 방지하려는 취지입니다.
예외로 인정되는 세대 분리의 기준은 무엇일까?
예외적으로 조합원 자격을 분리해서 인정받을 수 있는 경우는 두 가지입니다. 하나는 이혼으로 인한 세대 분리이고, 다른 하나는 19세가 넘은 자녀가 부모와 생계를 달리하며 독립하는 경우입니다. 이 조건을 충족하는 경우에는 조합 설립 이후 세대를 나누더라도 각자 조합원이 될 수 있습니다.
형제가 세대를 나눴을 때도 예외에 포함될까?
형제 간의 세대 분리는 위에 설명한 두 가지 예외 사유에 해당하지 않습니다. 법에서는 19세 이상 자녀의 분가를 예외로 들고 있지만, 이는 ‘부모가 토지 소유자인 경우’에만 해당됩니다. 형제끼리 세대를 나누었다 해도, 조합 설립 이후라면 단일 조합원으로 본다는 게 원칙입니다. 따라서 갑과 을은 각자 조합원 자격을 주장할 수 없다는 결론이 나게 됩니다.
법의 본질은 투기 억제와 형평성 확보
이 법의 핵심은 부동산 투기를 방지하고 재개발 사업이 원활히 진행되도록 하는 데 있습니다. 세대 분리를 통해 다수의 조합원 지위를 얻으려는 시도를 차단하기 위해, 조합 설립 이후의 세대 분리는 매우 제한적으로 인정됩니다. 실제 독립 생계를 유지하고 있는 경우가 아니라면, 조합원 자격은 하나로 간주되는 것이 일반적입니다.
| 상황 | 조합원 자격 인정 여부 |
|---|---|
| 형제 간 세대 분리 | ❌ 하나의 조합원 |
| 이혼으로 인한 분리 | ✅ 각각 조합원 인정 |
| 성인 자녀의 분가 | ✅ 조건 충족 시 인정 가능 |
법원은 어떻게 판단했을까?
법원은 이 사건에서 갑과 을 형제가 세대를 나누었더라도, 법이 명시한 예외 사유에 해당하지 않기 때문에 조합원 자격은 하나로 제한된다고 보았습니다. 형제라는 관계만으로는 19세 이상 자녀의 분가 조건을 충족할 수 없기 때문입니다. 결국 두 사람은 독립적인 분양 신청을 할 수 없다는 판결이 내려졌습니다.
같은 상황에서 혼동하지 않으려면?
가족끼리 토지를 함께 소유하고 있거나 상속을 고려하고 있다면, 조합 설립 이전인지 이후인지에 따라 조합원 자격이 달라질 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. 세대 분리만으로는 조합원 자격이 나뉘지 않는다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다.
제대로 알고 준비하는 것이 가장 중요
재개발 사업에서 조합원 자격은 막대한 금전적 이익과 연결될 수 있습니다. 단순히 가족관계나 세대 분리를 이유로 조합원 자격을 기대하기보다는, 법에서 정한 조건을 충족하는지 철저히 따져보는 것이 필요합니다. 부주의하게 처리했다간 원하는 결과를 얻지 못할 수 있습니다.
형제 간 상속 후 세대 분리는 유의할 점이 많습니다
형제가 함께 상속받은 토지를 기준으로 세대를 나누었을 때, 각자의 조합원 자격을 인정받기 위해선 조합 설립 이전이거나, 예외 사유에 해당해야 합니다. 도시정비법은 이를 명확히 제한하고 있으며, 이 기준을 모르고 진행했다간 큰 혼란을 겪을 수 있습니다.
결론: 가족 간 토지 나눔과 조합원 자격은 별개의 문제
갑과 을처럼 형제가 토지를 증여받고 세대를 분리한 경우라 하더라도, 조합 설립 이후였다면 독립적인 조합원으로 인정받을 수 없습니다. 법은 이런 분리 행위를 투기적 수단으로 활용되는 걸 막기 위해 예외를 엄격히 제한하고 있습니다. 가족 간 토지 거래는 신중히 진행하고, 반드시 법적 요건을 따져봐야 손해를 줄일 수 있습니다.
세대분리 조합원 자격 FAQ
Q. 세대만 나누면 조합원 자격도 각각 인정되나요?
A. 그렇지 않습니다. 조합 설립 이후 세대를 나눈 경우엔 법이 정한 예외를 충족해야만 별도 조합원 자격을 인정받을 수 있습니다.
Q. 형제가 세대를 나눠도 분양권이 각각 생기나요?
A. 형제 간 세대 분리는 법이 인정하는 예외가 아니므로, 조합원 자격은 하나로 제한됩니다.
Q. 조합 설립 전이라면 세대 분리도 인정되나요?
A. 조합 설립 전에 토지 이전과 세대 분리가 완료됐다면 사정에 따라 인정될 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
