재개발이나 재건축과 같은 도시 정비 사업에서는 조합원들의 권리가 민감하게 다뤄집니다. 특히 공동으로 토지를 소유하고 있는 경우, 각자의 분양 자격을 어떻게 판단할 것인지가 중요한 문제가 되곤 합니다. 최근 서울에서 한 사례에서는, 공유자들이 단독 분양이 가능한 상황임에도 조합이 이들을 공동 분양 대상으로 지정하면서 논란이 일었습니다. 그 과정과 판단 기준을 차근차근 정리해보겠습니다.
공유자의 분양 자격은 어떻게 판단되나
정비 사업에서 분양 자격을 얻기 위해선 일정한 요건을 충족해야 합니다. 보통 주택 보유 여부, 토지 면적, 자산 평가 금액 등이 해당됩니다. 서울시 조례에서는 일정 기준 이상을 만족하는 공유자에 한해 단독으로 분양이 가능하다고 명시하고 있습니다. 특히 분양용 공동주택 1가구의 가액 이상이거나, 90㎡ 이상 지분을 가지고 있는 경우에는 단독 분양 자격이 주어집니다.
최초 계획 당시의 자격 상태는 어땠을까?
이 사건에서 공유자 두 명은 권리산정기준일 이전부터 해당 토지를 반반씩 나누어 소유하고 있었습니다. 당시 이들이 보유한 각 지분의 자산 가치는 소형 주택 분양 기준을 넘는 수준이었기 때문에, 각자가 단독 분양 대상자로 인정받았습니다. 분양 신청 이전에는 별도의 문제가 없었던 셈입니다.
사업계획 변경 이후 발생한 문제
이후 조합은 사업시행계획을 일부 변경하고, 다시 분양 신청 절차를 진행했습니다. 이때 조합은 원고들의 자산 가치를 재산정하지 않았고, 변경된 분양기준에 맞춰 보니 기존의 지분 가치가 기준에 미달한다는 이유로 두 사람을 공동 분양 대상으로 판단했습니다. 결과적으로, 처음과는 다른 분양 지위가 결정된 셈입니다.
종전자산 가치를 다시 산정해야 하나?
이 부분이 가장 중요한 쟁점입니다. 도시정비법에서는 사업계획이 바뀌면 분양 신청 절차를 다시 진행할 수 있다고 규정하지만, 자산 평가를 무조건 다시 해야 한다는 내용은 없습니다. 실제로 대법원 판례에서도, 사업계획이 일부 변경되었다고 하더라도 특별한 사정이 없다면 처음 승인 당시 기준으로 평가된 자산을 근거로 계획을 수립하는 것이 가능하다는 판단을 내리고 있습니다.
조합의 판단은 적절했는가
그렇다면 조합의 판단이 타당했는지 따져봐야 합니다. 종전자산 평가는 전체 조합원 간 자산 비율을 조정하기 위한 절차입니다. 일부 조합원만 재평가하면 상대적으로 출자 비율이 왜곡될 수 있고, 전체적인 형평성에도 문제가 생깁니다. 특히 이 사건에서는 사업비가 증가하면서 모든 조합원의 분담금도 늘었기 때문에, 특정 조합원에게만 유리한 재평가는 부당할 수 있습니다.
| 구분 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 자산 기준 | 기준일 당시 평가 | 기존 평가 유지 |
| 분양 방식 | 단독 분양 | 공동 분양 |
| 판단 기준 | 서울시 조례 단서 조항 | 도시정비법 해석에 따름 |
재산 평가의 필요성과 실효성
단독 분양 여부는 단지 자산의 절대 금액만으로 판단되지 않습니다. 조합 내에서 전체적인 형평성, 출자 비율, 사업비 증감 등을 종합적으로 고려해야 하기 때문입니다. 계획이 변경되었다고 해서 모든 자산을 다시 평가해야 한다면 오히려 전체 사업에 혼란을 초래할 수 있습니다. 이처럼 실무에서는 현실성과 조합원 간의 균형을 고려한 판단이 중요합니다.
분양 기준 변경은 일방적일 수 없다
이 사건에서 조합이 기존 평가를 유지한 것은, 단지 행정 편의 때문만은 아닙니다. 전 조합원 간 공정한 기준을 적용하고, 과도한 행정 비용이나 혼란을 줄이기 위한 판단이었습니다. 공유자들 입장에서는 손해처럼 느껴질 수 있으나, 전체 조합을 생각할 때 지나친 형평성 위반을 방지하기 위한 결정이었습니다.
도시정비사업 참여 시 주의할 점
정비사업에 참여하는 조합원들은 자신이 가진 지분의 자산 가치뿐만 아니라, 관련 법과 조례의 적용 방식을 잘 이해해야 합니다. 계획 변경이 곧바로 자산 재평가로 이어지지 않으며, 공동 분양으로 변경되는 가능성도 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 조합의 결정은 전체 조합원의 이익을 고려한 것이기 때문입니다.
공동 분양으로 바뀐 것이 무조건 잘못은 아니다
결론적으로 이 사건에서 조합이 종전자산 가치를 재평가하지 않고 공동 분양 대상으로 판단한 것이 위법하다고 보기는 어렵습니다. 도시정비법과 조례 어디에도 반드시 자산을 다시 평가해야 한다는 명문 규정은 없으며, 대법원의 입장도 이러한 판단을 뒷받침합니다.
법과 실무의 조화를 고려한 판단이 필요하다
조합의 판단은 법적 해석과 현실적인 사업운영 측면을 모두 고려한 결과입니다. 공유자들이 처음에는 단독 분양 자격을 갖고 있었다고 해도, 사업의 변화에 따라 조정이 필요한 경우가 있습니다. 이 사건은 그런 복잡한 사정을 잘 보여주는 사례로 볼 수 있습니다.
결론
이번 사건은 재개발 과정에서 공유자들의 분양 자격을 둘러싼 갈등이 어떻게 발생할 수 있는지를 보여줍니다. 최초에는 각자의 자산 가치로 단독 분양이 가능했지만, 사업계획 변경 후 공동 분양 대상자로 전환되었고, 조합은 자산을 재평가하지 않았습니다. 법적으로 재평가가 의무사항이 아닌 점, 그리고 전체 조합원 간 형평성을 고려할 때 조합의 결정은 위법이 아니며, 합리적 판단으로 볼 수 있습니다. 도시정비 사업에서는 법 해석과 함께 실무적 판단이 병행되어야 한다는 점을 확인할 수 있는 사례였습니다.
공동분양대상자 판단 기준 FAQ
Q. 공유자라도 단독 분양이 가능한가요?
A. 일정 기준 이상의 면적이나 자산 가치를 보유한 경우, 공유자도 단독으로 분양 자격을 가질 수 있습니다.
Q. 사업 계획이 바뀌면 자산을 다시 평가하나요?
A. 도시정비법상 자산 재평가는 필수가 아니며, 조합이 상황에 따라 판단할 수 있습니다.
Q. 공동 분양이 되면 불리한가요?
A. 단독 분양에 비해 선택권이 줄어들 수 있고, 분담금이나 청산금 측면에서 차이가 발생할 수 있습니다.