재건축 현금청산, 지급 시점이 중요한 이유
재개발·재건축 사업에서는 토지등소유자 중 일부가 현금청산 대상이 되는 경우가 많습니다. 이때 사업시행자와의 청산금 협의와 그 시기, 절차를 둘러싼 다툼이 종종 발생합니다. 최근에는 이와 관련해 기존 해석과 다른 판결이 나오면서 주목받고 있습니다.
법에서는 어떤 절차를 따르라고 할까?
현행 정비 관련 법령에 따르면, 관리처분계획 인가가 고시된 날부터 90일 이내에 사업시행자는 현금청산 대상자와 손실보상 협의를 진행해야 합니다. 만약 이 협의가 이루어지지 않는다면, 그 이후 60일 이내에는 수용재결 신청이나 매도청구 소송으로 절차를 이어가야 합니다. 즉, 일정한 시간 안에 협의를 마무리하거나 법적 조치를 해야 한다는 의미입니다.
기존과는 달라진 최근 법원의 시선
예전에는 ‘분양신청 마감 다음날’을 기준으로 청산금의 의무 발생 시점과 평가 시점을 보았습니다. 하지만 지금은 이 기준이 그대로 적용되지 않습니다. 최근 부산고등법원은 현행법에서는 과거처럼 평가 기준 시점을 명확히 규정하지 않았다는 점을 들어, 매도청구 의사표시가 실제로 도달한 시점을 기준으로 삼아야 한다고 판결하였습니다.
청산금을 먼저 청구할 수 있을까?
토지등소유자가 사업시행자의 매도청구가 있기 전 청산금을 먼저 요구하는 경우도 있습니다. 하지만 서울남부지방법원의 판단은 달랐습니다. 관리처분계획 인가가 나기도 전에는 청산금 산정 기준이 존재하지 않기 때문에 사업시행자에게 청구할 근거가 부족하다고 본 것입니다.
| 항목 | 과거 해석 | 최근 판례 |
|---|---|---|
| 지급 시기 | 분양신청 종료 다음날 | 매도청구 의사 도달 시점 |
| 매수청구 가능 여부 | 일부 인정 | 명시적 불인정 |
| 청산금 기준일 | 고정 기준 | 매도청구 시점 기준 |
현금청산자는 어디까지 권리가 있을까?
현재 도시정비법에서는 사업시행자의 ‘매도청구권’은 명확하게 규정하고 있으나, 현금청산자의 ‘매수청구권’에 대한 조항은 없습니다. 즉, 토지등소유자가 스스로 먼저 나서서 청산금을 요구할 법적 권리는 없는 셈입니다. 이 때문에 청산금 지급을 미리 청구하는 소송은 법원에서 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
기다리면 보상은 받을 수 있다
매도청구 절차가 늦어질 경우에도 손해를 그대로 감수해야 하는 것은 아닙니다. 법에서는 정해진 기한을 넘긴 경우 법정이자를 지급해야 한다고 명시하고 있어, 어느 정도 손해는 보상받을 수 있습니다. 따라서 무리한 소송보다는 기다리는 것이 더 유리할 수 있습니다.
청구 전에 반드시 확인할 것
청산금을 청구하기 전에는 매도청구가 있었는지를 반드시 확인해야 합니다. 해당 절차 없이 제기하는 청구 소송은 시간과 비용만 낭비하게 될 수 있기 때문입니다. 사업시행자의 법적 절차 진행 여부를 먼저 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.
사업시행자의 부담도 고려돼야
관리처분계획 인가 고시 전에는 자금 조달이 현실적으로 어려운 사업시행자 입장도 고려해야 합니다. 이 때문에 법에서도 지급 시기를 조정해 늦출 수 있도록 한 것입니다. 이런 현실적인 상황을 무시하고 청산금을 요구하는 것은 받아들여지기 어려운 부분이 있습니다.
현금청산자의 올바른 대응 방식
무작정 서두르기보다, 상황을 지켜보며 절차가 진행될 때까지 기다리는 것이 더 나을 수 있습니다. 협의가 이루어지거나 매도청구가 명확히 이루어진 이후에 행동하는 것이 보다 현명한 선택입니다. 무리한 소송은 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다.
법원 판결에서 주목해야 할 점
최근 판례는 청산금 지급 시점과 기준일을 과거처럼 고정하지 않고, 매도청구가 실제로 이루어진 때를 기준으로 봅니다. 기존의 법 해석과는 달리, 보다 현실적인 기준을 적용하고 있다는 점이 핵심입니다.
최종적으로 알아둘 내용
정리하자면, 현금청산금의 지급 시점은 더 이상 과거의 기준을 따르지 않으며, 사업시행자의 매도청구 의사가 실제로 전달된 시점을 기준으로 판단하는 것이 법원의 일관된 해석입니다. 협의가 성립되거나 매도청구가 이루어진 경우 외에는 청산금 청구가 인정되지 않을 수 있으며, 지연 시 법정이자를 통해 보상이 가능하다는 점도 함께 알아두는 것이 좋습니다.
현금청산금 FAQ
Q. 현금청산금은 언제부터 받을 수 있나요?
A. 사업시행자가 매도청구를 하고, 해당 의사표시가 도달된 시점을 기준으로 지급 의무가 발생합니다.
Q. 청산금을 먼저 소송으로 청구해도 되나요?
A. 매도청구가 이루어지지 않았다면, 청산금 청구 소송이 기각될 수 있습니다. 시점을 반드시 확인하세요.
Q. 법정이자는 어떻게 받을 수 있나요?
A. 사업시행자가 정해진 기간 내에 청산 절차를 진행하지 않으면, 청산금 외에 법정이자를 추가로 받을 수 있습니다.
