아파트 분양을 받을 때, 완공되지 않은 상태에서 계약이 이루어지는 경우가 많습니다. 이런 계약은 단순한 부동산 매매와는 성격이 다릅니다. 땅만 있는 상황에서 몇 년 후 완공될 집에 대해 입주 시기를 예측해 계약서를 작성해야 하니, 예기치 못한 문제가 생길 가능성이 높습니다.
입주예정일은 단순한 안내 문구가 아니다
도시정비사업에서 분양 계약서에는 ‘입주예정일’이란 항목이 빠지지 않고 들어갑니다. 계약서에는 ‘2024년 12월 예정’처럼 연도와 월만 표시되고, 그 옆에는 ‘공정 상황에 따라 변동 가능’하다는 안내문이 붙습니다. 얼핏 보면 이 날짜는 상황에 따라 얼마든지 조정될 수 있다는 인상을 줍니다. 그러나 계약의 실제 효력에서는 이 조항이 단순한 참고사항으로 끝나지 않습니다.
법원은 입주예정일을 단순히 형식적인 안내로 보지 않고, 계약상 책임을 판단하는 기준 시점으로 간주합니다. 조합이 마음대로 입주예정일을 조정할 수 있다고 본다면, 다른 계약 조항들의 의미가 없어지고 수분양자에게 불리해지기 때문에 이를 인정하지 않는 것입니다.
연도와 월만 명시된 경우의 법적 해석
날짜까지 명시되지 않고 연도와 월만 기록된 계약서도 흔히 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 일반적으로 그 달의 마지막 날을 기준일로 삼습니다. 예를 들어 계약서에 “2024년 12월 예정”이라고 되어 있다면, 기준일은 12월 31일로 보는 것이 일반적입니다.
이는 공사 완료 시점이 계약서에 명시된 일자보다 늦어졌는지를 판단하는 기준이 되며, 입주 지연이 발생했는지를 가르는 핵심적인 요소가 됩니다. 날짜를 구체적으로 적지 않는다고 해서 책임을 피할 수는 없습니다.
공사 지연 원인과 법원의 판단
공사 진행 중에 발생할 수 있는 변수는 생각보다 많습니다. 최근에는 감염병 확산, 국제정세 변화, 예상 밖의 지반 상황 등 다양한 이유로 공정이 지연되었습니다. 때로는 터파기 중 유물이 나와 발굴 조사를 하거나, 폐기물이 발견되는 등 외부 요인도 존재합니다.
그럼에도 불구하고 법원은 공사 지연의 책임이 조합에게 있다고 보는 경향이 강합니다. 조합이 시공사에게 책임을 전가하려 해도, 계약을 체결하고 공사를 지휘하는 주체는 조합이기 때문입니다. 따라서 조합은 예상 가능한 문제를 미리 대비하고, 철저한 관리 책임을 다해야 합니다.
책임을 면하려면 엄격한 기준을 충족해야
조합이 입주 지연에 대해 면책을 주장하려면 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나는 해당 사유가 조합의 관리 밖에서 발생한 것, 그리고 다른 하나는 최선을 다해도 피할 수 없었다는 점입니다. 이 두 가지 조건을 충족하지 않으면 지체상금 책임에서 자유로워질 수 없습니다.
예컨대 지진이나 정부의 일시적 명령 등 조합이 미리 예측하거나 대응할 수 없는 사건이라면 예외적으로 책임이 인정되지 않을 수 있습니다. 하지만 대부분의 경우 조합이 충분히 대처했어야 할 사안으로 판단됩니다.
공사 지연 요인 책임 판단 기준
| 감염병 확산 | 예외 인정 가능하지만 준비 부족 시 책임 발생 |
| 시공사 부도 | 시공사 선정 책임으로 인해 조합이 책임 |
| 예상 못한 지반 문제 | 지질 조사 미흡 시 책임 불가피 |
| 근로시간 단축 | 제도 변화는 예측 가능해 책임 인정됨 |
시공사 과실도 조합의 책임이 되는 이유
공사 기간이 늘어지는 가장 큰 이유 중 하나는 시공사의 문제입니다. 이때 조합은 시공사 잘못이라며 면책을 주장하곤 합니다. 하지만 법적 판단은 다릅니다. 시공사는 조합이 고용한 이행보조자에 불과하므로, 시공사의 과실은 곧 조합의 과실로 간주됩니다.
쉽게 말해 조합이 직접 공사하지 않더라도 책임은 피할 수 없습니다. 시공사가 조합을 대신해 일하는 만큼, 결과에 대한 책임 역시 조합에게 있는 셈입니다. 이는 소비자 보호를 우선하는 법원의 기본 입장과도 맞닿아 있습니다.
분쟁 예방을 위한 조합의 역할
위와 같은 판례를 통해 알 수 있듯, 단순한 조항만으로 조합이 모든 책임에서 벗어나기는 어렵습니다. 따라서 조합은 계약서 작성 초기 단계에서부터 법률 전문가와 상의하며 문구를 신중하게 정해야 합니다. 책임의 범위와 면책 사유를 명확하게 설정하는 것이 중요합니다.
또한 지체상금 관련 조항도 현실적인 수준으로 정해야 과도한 부담을 피할 수 있습니다. 궁극적으로 조합은 공정 관리를 철저히 하고 문제 발생 가능성을 미리 예측하는 것이 최선의 대응이 됩니다.
결론
아직 완공되지 않은 아파트에 대해 계약을 맺는 경우, 입주 예정일을 어떻게 정하고 그 기준을 어떤 방식으로 해석하는지가 매우 중요합니다. 계약서의 문구만으로 조합이 책임을 회피하려 해도, 법원은 계약자의 권익 보호를 우선시합니다. 공사 지연의 원인이 무엇이든, 조합이 이를 충분히 대비하지 않았다면 책임은 피할 수 없습니다. 시공사의 실수 역시 조합이 관리 책임을 다하지 않은 것으로 보기 때문에, 철저한 계약 관리와 사전 조치가 필요합니다. 결국 조합의 신중한 계획과 실행력이 분쟁을 줄이는 핵심이 됩니다.
Q. 정비사업에서 체결하는 분양 계약은 어떤 계약인가요?
A. 재개발이나 재건축 사업에서 아파트가 지어지기 전에 조합이 수분양자와 맺는 공급 계약을 말합니다.
Q. 계약서에 적힌 입주예정일은 꼭 지켜야 하나요?
A. 입주예정일은 단순한 안내가 아니라 계약 책임을 판단하는 기준이 되므로 매우 중요합니다.
Q. 공사가 늦어졌을 때 조합의 책임이 아닌 경우도 있나요?
A. 조합의 통제 밖에서 발생한 사건이며, 조합이 최선을 다해도 막을 수 없었다는 것이 입증되면 책임을 피할 수 있습니다.
