알겠습니다! 아래는 재개발·재건축 종전감정평가와 종후감정평가에 대해 이해하기 쉽게 정리한 블로그 형식의 글입니다.
재개발이나 재건축을 진행할 때 감정평가는 매우 중요한 역할을 합니다. 감정평가는 단순히 건물의 가치를 평가하는 것을 넘어, 조합원들의 분담금이나 환급금에도 큰 영향을 미칩니다. 이 글에서는 종전감정평가와 종후감정평가의 개념과 차이, 그리고 실제 적용되는 방식에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
종전감정평가란
재개발이나 재건축 사업을 시작할 때 처음으로 진행되는 평가가 바로 종전감정평가입니다. 이 평가는 사업시행인가 전, 즉 기존 건물이나 토지를 기준으로 자산 가치를 산정합니다. 여기서 중요한 것은 현 시점의 가치를 평가한다는 점입니다.
예를 들어, 오래된 아파트 단지나 노후 주택가의 토지와 건물을 평가하여 조합원 각각이 가지고 있는 자산 가치를 파악합니다. 이 감정 결과는 추후 분양 신청 시 개인별 분담금 결정의 기준이 되므로 매우 민감한 요소입니다.
종후감정평가란
종후감정평가는 말 그대로 사업이 끝난 후, 즉 아파트가 새로 지어지고 완공된 시점에서 다시 평가하는 것입니다. 이때는 새롭게 조성된 건물과 환경을 기준으로 감정이 이루어집니다.
종후감정평가 결과는 새 아파트의 가치를 매기는 기준이 됩니다. 조합원이 새로 배정받은 아파트의 가치와 종전감정에서 평가된 기존 자산의 차액에 따라, 추가 분담금을 낼지 환급을 받을지 결정되죠. 마치 식당에서 먼저 메뉴를 주문하고, 마지막에 계산서를 받는 느낌과 비슷하다고 볼 수 있습니다.
감정평가는 누가, 어떻게 진행하나요?
감정평가는 주로 감정평가법인이나 전문 평가사가 맡게 됩니다. 종전감정은 일반적으로 사업시행인가 전에 이루어지고, 종후감정은 사용승인 후에 진행됩니다. 이 감정은 공정성을 유지하기 위해 최소 2곳 이상의 감정평가법인이 참여해 평균값을 기준으로 합니다.
감정기준은 국토교통부 고시에 따라 진행되며, 위치, 용도지역, 건물상태, 접근성 등 다양한 요소가 반영됩니다. 실제 감정가는 매매시세와 차이가 있을 수 있으므로, 조합원 간의 형평성을 확보하는 데 목적이 있습니다.
종전·종후감정 차이
| 시기 | 사업시행인가 전 | 준공 후 사용승인 후 |
| 기준 | 기존 토지 및 건물 | 새로 지어진 아파트 등 |
| 목적 | 분양 신청 기준 설정 | 실제 분양가 및 환급금 산정 |
| 평가 대상 | 기존 자산 | 새 건축물 자산 |
두 감정은 각각의 시점에서 목적이 다르므로, 절대 동일 기준으로 비교하면 안 됩니다. 특히 감정차익에 대한 이해가 중요하며, 이로 인해 추가 분담금 발생 여부가 결정됩니다.
감정차익이란? 그리고 분담금 계산은?
감정차익은 종후감정금액에서 종전감정금액을 뺀 값으로 계산됩니다. 만약 새 아파트의 가치가 기존 토지·건물보다 많이 오른 경우, 그 차액만큼 분담금이 발생합니다. 반대로 차액이 적거나 마이너스일 경우 환급이 이루어질 수도 있습니다.
다만 감정가가 시장 시세와 완전히 일치하지 않기 때문에, 조합원 입장에서 감정 결과에 대한 이의제기도 종종 발생합니다. 이런 이유로 조합에서는 감정평가 결과를 공개하고, 의견수렴 절차를 거쳐 확정하게 됩니다.
감정평가가 분쟁의 원인이 되는 이유
많은 조합원들이 감정평가에 민감해지는 이유는 단 하나, ‘돈’ 때문입니다. 누구는 감정가가 너무 낮다고 하고, 누구는 높은 감정가 때문에 분담금이 많이 나왔다고 불만을 갖습니다. 실제로 감정평가 결과가 부당하다고 느낄 경우 소송까지 가는 사례도 적지 않습니다.
그래서 감정평가 과정에서의 투명성 확보와 공정한 기준 적용이 매우 중요합니다. 조합이 신뢰할 수 있는 감정평가사를 선정하는 것도 하나의 노하우입니다.
재개발·재건축 감정평가 시 꼭 확인할 점
- 감정평가사 선정 기준은 무엇인지
- 감정 기준일이 정확히 언제인지
- 조합원 의견수렴은 충분히 이루어졌는지
- 감정 결과에 대한 이의제기 절차가 명확한지
이런 항목들을 사전에 확인해두면 나중에 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 감정평가는 단순 수치가 아니라, 조합원들의 실제 자산에 직결되기 때문에 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
대표적인 감정평가법인 알아보기
현재 국내에서 활발하게 활동 중인 감정평가법인으로는 다음과 같은 곳들이 있습니다:
- 미래새한감정평가법인
- 대일감정평가법인
- 동문감정평가법인
- 한국감정평가법인
- 하나감정평가법인
이들 업체는 대부분 대규모 정비사업이나 재건축 사업에 감정평가를 제공하며, 일정 기준 이상의 프로젝트 경험이 있습니다. 신뢰성과 투명성을 중요시하는 조합이라면 위 업체들 중 선택해보는 것도 방법입니다.
정비사업 종전감정평가와 종후감정평가, 감정평가 잘 받는 방법
결론
재개발과 재건축은 단순히 낡은 건물을 새로 짓는 것 이상으로 복잡한 절차와 이해관계가 얽혀 있습니다. 그 중심에는 종전감정평가와 종후감정평가가 있으며, 이 두 감정은 조합원의 자산과 직접 연결되기 때문에 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 감정 결과에 따라 분담금이나 환급금이 달라지고, 감정차익이 조합원 간 형평성 문제로 이어질 수 있기 때문에 철저한 정보 파악이 필요합니다. 무엇보다 감정평가 과정을 투명하게 진행하고, 감정사 선정부터 결과 이의신청까지 절차를 충분히 이해하는 것이 중요합니다.
정비사업 종전감정평가와 종후감정평가, 감정평가 잘 받는 방법Q. 재개발 재건축 종전감정평가는 무엇인가요?
A. 종전감정평가는 기존의 토지나 건물을 기준으로 사업 시작 전에 자산 가치를 평가하는 절차입니다.
Q. 종후감정평가는 언제 하나요?
A. 종후감정평가는 새로 지어진 아파트가 준공된 이후, 실제 가치를 다시 평가하는 과정입니다.
Q. 감정평가는 어떻게 진행되나요?
A. 감정평가는 감정평가법인이 사업 초기에 종전감정을, 준공 후 종후감정을 각각 수행하며, 평균값 기준으로 결정됩니다.